---Bolighandel---

Skriv ikke under på noget i en bolighandel før du har talt med din advokat

Bolighandel og handel med fast ejendom

Når du køber eller sælger fast ejendom, uanset om det er et hus, et sommerhus en ejerlejlighed eller en andelslejlighed, så hjælper vi dig uden om alle de mulige faldgruber der er forbundet med dine dispositioner og med tinglysning, skat, forsikring og finansiering.

HUSK! Et advokatforbehold skal skrives ind i selve købsaftalen og bør formuleres således:

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den ... dato ... kl. 16.”

Du skal ikke acceptere andre formuleringer, uden at dette er aftalt med din advokat. Nogle gange foreslår ejendomsmægleren nemlig formuleringer, som begrænser din mulighed for at fortryde, hvilket du naturligvis ikke kan være tjent med. Har du brug for en advokat ved din side, er du velkommen til at kontakte os.

Køb ikke hus eller lejlighed uden en uvildig rådgiver på din side

Bolighandel hører til de helt store og vigtige beslutninger i et menneskes og i en families liv. Det er derfor af afgørende betydning, at denne beslutning gennemføres på et velovervejet og korrekt grundlag. I mange år har det været sådan, at ejendomsmægleren solgte huset, banken rådgav om og forestod finanseringen sammen med et realkreditinstitut, mens advokaten gennemgik alle dokumenterne, sikrede at de juridiske forhold var i orden og sørgede for at skødet blev tinglyst. Med virkning fra 2009 ændres tinglysningssystemet således, at der ikke længere skal udarbejdes et egentlig skøde. I stedet skal der ske en elektronisk onlineregistrering af ejerskabet, pantebreve, m.v. Dette har fået mange - ind i mellem selv professionelle aktører på ejendomsmarkedet - til at give udtryk for, at der ikke længere er brug for købers repræsentant, da sælgers repræsentant kan stå for tinglysningen mod en mindre betaling. At skødet bortfalder gør ikke behovet for rådgivning på købers eller sælgers side mindre, tværtimod. Tidligere havde køber en naturlig anledning til at kontakte advokaten på grund af skødet. Det behøver køber ikke længere at gøre. Det er derfor vigtigere end nogensinde, at du som køber kender de forskellige aktørers rolle på ejendomsmarkedet, og at du ved hvad du får for pengene.

I modsætning til alle andre aktører på ejendomsmarkedet er en advokat uafhængig af alle salgsinteresser. Advokaten skal ikke sælge forsikringer, lån eller andet men har kun én interesse, nemlig at købers eller sælgers handel gennemføres korrekt. Dette gør, at du kan tage imod advokatens råd uden skepsis og markedssammenligning.

Den typiske ejendomshandel

En handel starter som regel med, at køber forhører sig i sit pengeinstitut om, hvor meget vedkommende kan låne til at købe bolig for. Herefter kan køber kontakte den ejendomsmægler, der har det hus til salg, der har vakt købers interesse. Køber besigtiger huset og får udleveret salgsopstilling og en række andre dokumenter. Beslutter køberen sig for at købe, skal der underskrives en købsaftale hos mægleren. Først når købsaftalen er underskrevet af både sælger og køber, er handlen indgået. Ejendomsmægleren varetager sælgers interesse og vil ind i mellem presse på med at få købers underskrift, ofte på et tidspunkt hvor alle dokumenter ikke er grundigt gennemgået, og hvor alt ser lyserødt ud for køberen.

Pas godt på - og husk advokatforbeholdet

Købsaftalen er ikke et midlertidigt dokument, som købers rådgiver efterfølgende kan ændre, uden at dette er aftalt i købsaftalen. Købsaftalen er den endelige juridiske kontrakt om de fleste familiers væsentligste beslutning i livet, nemlig køb eller salg af familiens bolig. Skriver køber købsaftalen under hos mægleren uden advokatforbehold, kan køber kun komme ud af aftalen ved at udnytte den lovfæstede fortrydelsesret, der kræver at køber betaler sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen senest 6 hverdage efter handlens indgåelse, hvilket ofte kan være svært at nå, og i øvrigt er ganske unødvendigt. 1% af en ejendomshandel på fx. 2,5 mio. kr. er 25.000 kr. Køber bør i stedet forlange, at ejendomsmægleren i købsaftalen indføjer en bestemmelse om at købsaftalen– og dermed købet – er betinget af købers advokats og banks godkendelse. Herved opnår køber at kunne overveje købet en gang mere uden pres, at kunne drøfte den korrekte og endelige finansering med sit pengeinstitut, og at advokaten får lejlighed til at gennemgå samtlige dokumenter, afklare evt. tvivlsspørgsmål med myndighederne, holde møde med dig og forklare, hvad den indgåede aftale indebærer for dig, hvad betydningen er af servitutter, tilstandsrapporten, det kommunale oplysningsskema, BBR ejermeddelse, o.s.v. Denne gennemgang sker uden andre interesser end dine. Skulle du efter gennemgang med din bank og advokat fortryde handlen, kan du ved et korrekt formuleret advokatforbehold træde gratis tilbage fra handlen - det vil sige uden at betale den sædvanlige godtgørelse for udnyttelse af fortrydelsesretten på 1 % - da advokaten da blot kan meddele ejendomsmægleren at handlen ikke kan godkendes, hvorefter handlen er bortfaldet. Skulle du efter gennemgangen med din bank og advokat have fået en indsigt der gør, at du ønsker ændring af handelsvilkårene, vil dette også kunne ske ved hjælp af advokatforbeholdet, hvis sælger accepterer ændringen.

Den uvildige rådgivning omfatter i hovedtræk gennemgang af...

  • Boligens pris
  • Fortrydelsesret og advokatforbehold
  • Tilstandsrapport og tegning af ejerskifteforsikring
  • Forsikringsforhold
  • Energiforhold
  • Miljøforhold
  • Finansiering
  • Kurssikring
  • Servitutter, byrder og hæftelser
  • Købsaftalen
  • Sikring af hinanden

Og vi foretager følgende:

  • Vi yder rådgivning, fuld ekspedition, herunder kontakt til handlens parter
  • Vi sørger for tinglysning og økonomisk opgørelse
  • Der er således tale om at vi varetager det totale forløb i berigtigelse af ejendomshandlen

Ejerskifteforsikring

Vi råder køber til at tegne en ejerskifteforsikring og endda den udvidede ejerskifteforsikring, da det giver køber og sælger tryghed, hvis der skulle vise sig mangler ved drømmehuset. Køber bør altid gå til advokat forud for, at en handel bliver endelig, fordi køber på denne måde i realiteten opnår en ”juridisk ejerskifteforsikring”, når advokaten er ansvarlig for, at handlen ekspederes i overensstemmelse med reglerne på området. Prisen for ”den juridiske ejerskifteforsikring” er omkring det halve af den tekniske ejerskifteforsikring.

Vi ser dig og din familie som en helhed - også juridisk...

Som det fremgår af opremsningen drøfter vi også og andre familiejuridiske forhold med dig, hvilket er inkluderet i prisen for berigtigelse af ejendomshandlen. Skal der udarbejdes testamente eller andre yderligere dokumenter, betales der dog ekstra herfor. Det er normalt ikke fornuftigt at rådgive om fast ejendom uden, at der samtidig rådgives om arve- og familieretlige forhold. Boligen er i langt de fleste tilfælde familiens største og vigtigste formueaktiv, derfor ydes denne rådgivning, der kun bør udføres af en advokat, som en del af rådgivningen vedrørende køb af bolig.

Husk advokat- og bankforbehold

Skal du undgå at binde dig endeligt ved underskrift af købsaftalen og bibeholde ovenstående muligheder, skal du betinge købsaftalen af din banks og advokats godkendelse. Advokatforbeholdet skal have følgende, nøjagtige ordlyd: ”Handlen er fra købers side betinget af købers advokats godkendelse i sin helhed”. Der må ikke ændres i eller tilføjes til denne formulering, der af Højesteret er godkendt til at give de vide godkendelsesbeføjelser for advokaten, der er anført i denne pjece. Bankforbeholdet bør tilsvarende have følgende ordlyd: ”Handlen er fra købers side betinget af købers banks godkendelse.”

Tinglysningsfuldmagt

For at gennemføre tinglysning af en hushandel, skal køber og sælger online, via hjemmesiden www.tinglysning.dk, indtaste, henholdsvis acceptere de i tinglysningssystemet indtastede oplysninger. Tinglysningen vil typisk foregå således, at køber og sælger afgiver fuldmagt til indtastning, henholdsvis godkendelse af de indtastede oplysninger, til hver sin rådgiver. For at sikre dig, at du får adgang til uvildig rådgivning fra din advokat, inden handlen tinglyses, er det vigtigt at du kun giver fuldmagt til din advokat. I modsat fald risikerer du, at der sker tinglysning og dermed afslutning af handlen, uden at du har haft adgang til uvildig rådgivning. Du bør ikke som køber afgive fuldmagt til sælgers repræsentant, typisk en ejendomsmægler. Hvis sælgers repræsentant tilbyder dig at tinglyse dit ejerskab til huset, med løfte om at du derved sparer penge, skal du være opmærksom på, at den mindste del af den ydelse vi leverer, er tinglysning af handlen. Det er den uvildige rådgivning fra vores side, der er afgørende for dig. Den sikrer dig en juridisk gennemgang, der indebærer, at du ved hvad du går ind til, og som sikrer, at dit huskøb bliver omfattet at vores advokatansvarsforsikring.